Mietverträge in Wohnungen die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, können nicht ohne weiteres vom Vermieter gekündigt werden.

Betroffen sind fast alle Mietverträge in Mehrparteienhäusern. Die Kündigungsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes gelten nämlich im Wesentlichen für sämtliche Wohnungen, die in Gebäuden mit mehr als zwei selbständigen Wohneinheiten liegen. Für weitere Ausnahmen siehe § 1 Abs 2 MRG.

  • § 30 MRG bestimmt: „Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen“.

Einzelne wichtige Gründe werden in § 30 Abs 2 MRG aufgezählt.

Ein bekannter und wichtiger Kündigungsgrund ist die sogenannte Eigenbedarfskündigung. Sie soll es dem Vermieter ermöglichen, den Mieter zu kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder seine Verwandten in absteigender Linie dringend benötigt.

Wann liegt Eigenbedarf vor?

Eigenbedarf liegt vor, wenn eine geschützte Person den Mietgegenstand dringend benötigt.

Geschützte Personen sind der Vermieter selbst und seine Verwandte in absteigender Linie. Also seine Kinder, Enkel, etc.

Wann eine Person den Mietgegenstand „dringend benötigt“ ist eine Frage des Einzelfalls. Früher wurden die Voraussetzungen von der Rechtsprechung sehr streng geprüft. Mittlerweile hat die Rechtsprechung die Voraussetzungen gelockert, sodass eine Eigenbedarfskündigung leichter möglich ist.

„Ob eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab, spätestens seit der Jahrtausendwende werden die Voraussetzungen nicht mehr so streng gesehen wie früher“, meint Rechtsanwalt Dr. Franz Haunschmidt.

Kann der Mietvertrag gekündigt werden, wenn mein Kind die Wohnung zum Studieren benötigt?

Der OGH bejahte in einer jüngsten Entscheidung den dringenden Eigenbedarf in folgendem Fall (OGH 6. 9. 2022, 2 Ob 108/22d):

Die Wohnmöglichkeit der mittlerweile volljährigen Tochter, die beabsichtigt, nach ihrer Rückkehr von einem Praktikum im September 2021 ein Masterstudium zu beginnen bzw für den Fall der Nichtzulassung eine Arbeitsstelle in Vorarlberg zu suchen und mit ihrem Lebensgefährten zusammenzuziehen, gemeinsam mit ihrem Vater und zwei weiteren volljährigen Geschwistern (am Wochenende jeweils mit Lebensgefährten) in einem 140 m² großen Haus, in dem ihr ‒ wie auch den anderen Familienmitgliedern ‒ nur ein eigenes Zimmer zur Verfügung steht und sämtliche Hausnutzer auf lediglich ein Bad angewiesen sind, ist nicht ausreichend. Ein dringender Eigenbedarf lag daher vor.

Es kommt daher immer auf den konkreten Sachverhalt an. Auch in folgenden Konstellationen wurde ein Eigenbedarf bejaht:

Der Oberste Gerichtshof bejahte den dringenden Eigenbedarf eines Studierenden, dem nur ein von allen Seiten zugängliches Zimmer in der mit seiner sechsjährigen Schwester bewohnten Wohnung der Eltern zur Verfügung steht bzw. der von einem Studentenheim in eine eigene Wohnung übersiedeln möchte. Auch wurde bereits ausgeführt, dass die Wohnsituation eines am Ende der Ausbildungszeit stehenden Sohnes nicht isoliert zu betrachten, sondern auch die geplante Aufnahme einer Wohngemeinschaft mit seiner Freundin zu berücksichtigen ist.

Was ist bei der Eigenbedarfskündigung noch zu beachten?

Zu beachten ist noch, dass eine Kündigung gemäß durch den Vermieter § 33 MRG nur gerichtlich möglich ist. In dieser Kündigung sind bereits sämtliche Kündigungsgründe kurz anzuführen. Andere Kündigungsgründe können in diesem Verfahren dann nicht mehr geltend gemacht werden.

Es empfiehlt sich daher bereits für die Formulierung der Kündigung einen Rechtsanwalt beizuziehen.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Durchsetzung Ihrer Kündigung.

Unser Experte:

Dr. Franz Haunschmidt, Partner unserer Kanzlei ist ausgewiesener Experte für
Mietrecht und Liegenschaftsrecht.

Rechtsanwalt Dr. Franz Haunschmidt vertritt auch Sie gerne und unterstützt Sie in sämtlichen Rechtsfragen zur Miete, Kündigung und Vertragserrichtung.

Dr. Franz Haunschmidt

Rechtsanwalt und Partner

Franz Haunschmidt ist seit 1992 Rechtsanwalt und Partner der Kanzleigemeinschaft.

Spezialgebiete von Dr. Haunschmidt sind Liegenschafts- und Vertragsrecht, Unternehmensnachfolge, Familien- und Erbrecht.
Er ist Autor einiger Praxishandbücher des österreichischen Erbrechtes, die bereits in mehreren Auflagen erschienen sind und laufend aktualisiert werden.

Dr. Haunschmidt zählt zum ausgesuchten Kreis jener Anwälte, die als zusätzliche Qualifikation über die Ausbildung zum Notar verfügen. Im Rahmen seiner beruflichen Schwerpunkte ist Dr. Haunschmidt als Kurs- und Seminarleiter, insbesondere in der Rechtsanwaltsausbildung und im Bankenbereich tätig.


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