Einen großen Erfolg konnten wir jüngst für unser Mandantin, eine Mieterin, erzielen. Unsere Mandantin mietete über elf Jahre lang eine Wohnung mit Garten von einer Wohnungsgenossenschaft. Während des Mietverhältnisses kaufte sie in einem Gartencenter einen Bambus und pflanzte diesen im Garten ein. Auf dem Bambus war kein Warnhinweis angebracht. Sie zog im September 2021 aus der Wohnung aus. Bei der Rückgabe gab es keine Beanstandungen seitens der Vermieterin.
Drei Jahre später klagte die Vermieterin unsere Mandantin und forderte von dieser die Bezahlung von € 40.000,00. Die Vermieterin behauptete, die Mieterin hätte gegen die im Mietvertrag angeführten Regelungen betreffend den Garten verstoßen und sei durch die Pflanzung des Bambus schadenersatzpflichtig geworden. Der Bambus hätte sich nämlich nicht nur im Garten der Mieterin, sondern auch auf den Allgemeinflächen und weiteren Gärten ausgebreitet. Man hätte Maßnahmen setzten müssen, um das Gebäude zu schützen. Diese Maßnahmen wurden umgesetzt. Die Vermieterin bezahlte über €80.000,00 netto für diese Maßnahmen.
Wir erhoben für unsere Mandantin eine Vielzahl an Einwendungen gegen die Klage und wiesen auch darauf hin, dass die Ansprüche der Vermieterin bereits verjährt waren, da die Vermieterin spätestens im Jahr 2021 beim Auszug der Mieterin Kenntnis von dem Bambus und daher von dem angeblichen Verstoß der Mieterin hatte, da der Bambus damals bereits so groß war, dass er unübersehbar war.
Im Verfahren wurde dann festgestellt, dass die von der Vermieterin beauftragten Maßnahmen nicht notwendig waren und auch Maßnahmen, die ca. € 34.000,00 netto gekostet hätten ausreichend gewesen wären.
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Mieterin gegen keine Pflichten verstoßen hatte, da ihr nicht nachgewiesen werden konnte, dass ein Verbot der Bepflanzung des Gartens vereinbart wurde. Weiters hielt das Gericht fest, dass die Forderungen bereits verjährt wären. Die Klage wurde daher abgewiesen und die Vermieterin zum Ersatz der Prozesskosten verurteilt.
Bericht vom 27.05.2025:
In ihrer Ausgabe vom 04.12.2024 berichten die Oberösterreichischen Nachrichten (OÖN) über einen aktuellen Fall unserer Kanzlei. Dr. Franz Haunschmidt vertritt eine Mieterin, welche Forderungen der Vermieterin in Höhe von € 40.000,00 ausgesetzt ist. Konkret wird der Mieterin vorgeworfen, unzulässigerweise Bambus im Garten des Mietobjektes gepflanzt zu haben.
Nun gibt es Neuerungen im Verfahren. Der gerichtlich bestellte Sachverständige stellte fest, dass die veranschlagten € 80.000,00 viel zu hoch waren. Auch wurde festgestellt, dass der „Wildwuchs“ bei Wohnungsübergabe bereits erkennbar war.
Den neuen Bericht der OÖN vom 27.05.2025 hier: Bambus-Wildwuchs: Kosten für Rasensanierung laut Gutachten zu hoch | Nachrichten.at
Bericht vom 04.12.2024:
In ihrer Ausgabe vom 04.12.2024 berichten die Oberösterreichischen Nachrichten (OÖN) über einen aktuellen Fall unserer Kanzlei. Dr. Franz Haunschmidt vertritt eine Mieterin, welche Forderungen der Vermieterin in Höhe von € 40.000,00 ausgesetzt ist. Konkret wird der Mieterin vorgeworfen, unzulässigerweise Bambus im Garten des Mietobjektes gepflanzt zu haben.
Wegen Bambus: Mieterin erhielt Rechnung in Höhe von 80.000 Euro | Nachrichten.at
Der ganz Bericht im Volltext:
LINZ. Jahre, nachdem sie ausgezogen war, stellt die Lawog einer früheren Mieterin Zehntausende Euro in Rechnung, weil sie im Garten Bambus gepflanzt hatte. Dieser wucherte über die Jahre und befiel am Ende Hunderte Quadratmeter Rasen. Muss die Ex-Mieterin zahlen?
Eine böse Überraschung erlebte heuer eine Ex-Mieterin der gemeinnützigen Lawog, die vor mittlerweile drei Jahren, im September 2021, ausgezogen war.
Plötzlich konfrontierte sie der frühere Vermieter mit einer Schadenersatzforderung in Höhe von stattlichen 40.000 Euro. Der Grund war Bambus. Nächste Woche wird vor Gericht prozessiert.
Die Beklagte hatte mehr als zehn Jahre lang in einer Lawog-Wohnung in Linz gelebt. Das Mietobjekt liegt im Erdgeschoß und anstelle eines Balkons zählt ein kleiner Eigengarten zur Nutzfläche. Auf dieser hatte die Bewohnerin bereits im Jahr 2017 Bambus gepflanzt.
Bei Übergabe der Wohnung gab es noch Lob
Als die Frau im September 2021 ausgezogen sei, sei die Wohnung noch anstandslos an den Nachmieter übergeben worden, sagt Rechtsanwalt Franz Haunschmidt, der die frühere Lawog-Mieterin vertritt. Ein Lawog-Vertreter habe damals noch den „wunderschönen, gepflegten Zustand des Gartens gelobt“, heißt es im Einspruch gegen die Klage.
Was nach Wohnungsübergabe geschah, ist unklar. Beim Nachmieter habe es sich „um den Sohn eines bekannten Politikers und Generaldirektors“ gehandelt.
Doch offenbar setzten weder der Nachmieter noch die Lawog „irgendwelche Maßnahmen, um ein Ausbreiten des Bambus zu verhindern“, so der Anwalt der Mieterin.
Bis zu 450 Quadratmeter Rasen betroffen
Doch die Pflanze wucherte und wucherte. In der Klagsschrift wird behauptet, dass der Bambus bereits drei Viertel der gesamten Grünfläche der Wohnanlage durchsetzt habe. Eine Landschaftsarchitektin, die von der klagenden Wohnungsgenossenschaft mit einem Privatgutachten beauftragt wurde, stellte fest, dass bis zu 450 Quadratmeter Rasen betroffen seien.
Grabungsarbeiten notwendig
Um den Bambusbefall „nachhaltig zu verhindern“, musste der Boden bis zu einer Tiefe von 70 Zentimetern abgetragen werden, heißt es in der Klage. Die Grabungsarbeiten eines Bauunternehmens kosteten fast 60.000 Euro, Nacharbeiten und Neubepflanzung wurden mit fast 20.000 Euro beziffert.
Nur 40.000 Euro gefordert, „aus Kulanz“
Von den insgesamt mehr als 80.000 Euro fordert die Lawog rund die Hälfte – „aus Kulanz und prozessualer Vorsicht“. Der Vermieter begründet seinen Anspruch mit einer Klausel im Mietvertrag, wonach Mieter „Blumen und Sträucher mit einer Maximalhöhe von 1,30 Meter nur mit schriftlicher Genehmigung“ anpflanzen dürfen.
„Forderung ist verjährt“
Der Anwalt der Ex-Mieterin argumentiert, dass Bambus botanisch betrachtet eine Ziergrasart und weder Strauch noch Blume sei. Doch das ist nicht der einzige Einwand gegen die Klage. Haunschmidt hält die Forderung für verjährt. Gemäß ABGB betrage die Verjährungsfrist für Schäden an Mietobjekten nur ein Jahr. Drei Jahre nach Ende des Mietverhältnisses sei seine Mandantin für Gartenpflegemaßnahmen nicht mehr verantwortlich.
Die Lawog behauptet, man habe seit Mai 2024 vergeblich versucht, die frühere Mieterin zu einem Gespräch über eine außergerichtliche Einigung einzuladen. Trotz Urgenzen habe es keine Stellungnahme gegeben. Daher sei man „zur Klagsführung gezwungen“ gewesen.
Unser Experte:
Dr. Franz Haunschmidt, Partner unserer Kanzlei ist ausgewiesener Experte für Mietrecht und Liegenschaftsrecht.
Rechtsanwalt Dr. Franz Haunschmidt vertritt auch Sie gerne und unterstützt Sie in sämtlichen Rechtsfragen zur Miete, Kündigung und Vertragserrichtung.
Dr. Franz Haunschmidt
Rechtsanwalt und PartnerFranz Haunschmidt ist seit 1992 Rechtsanwalt und Partner der Kanzleigemeinschaft.
Spezialgebiete von Dr. Haunschmidt sind Liegenschafts- und Vertragsrecht, Unternehmensnachfolge, Familien- und Erbrecht.
Er ist Autor einiger Praxishandbücher des österreichischen Erbrechtes, die bereits in mehreren Auflagen erschienen sind und laufend aktualisiert werden.
Dr. Haunschmidt zählt zum ausgesuchten Kreis jener Anwälte, die als zusätzliche Qualifikation über die Ausbildung zum Notar verfügen. Im Rahmen seiner beruflichen Schwerpunkte ist Dr. Haunschmidt als Kurs- und Seminarleiter, insbesondere in der Rechtsanwaltsausbildung und im Bankenbereich tätig.