Der Oberste Gerichtshof hatte sich jüngst mit der Auswirkung von Distance Learning und Reisebeschränkungen auf die Vermietung von Studentenheimplätzen zu beschäftigen.

Konkret betroffen war eine slowakische Staatsbürgerin, die in Bratislava wohnte und in Österreich an einer Fachhochschule studierte. Sie mietete ein Studentenheimzimmer in Österreich. Aufgrund der Corona Pandemie kam es dazu, dass die Fachhochschule den Betrieb auf Distance Learning umstellte, die internationalen Bus- und Zugverbindungen zwischen Wien und Bratislava wurden gestrichen. Das Unternehmen des Vaters der Studentin geriet in finanzielle Schwierigkeiten. Die Studentin bat das Studentenheim daher den Mietvertrag zu beenden. Das Studentenheim weigerte sich den Mietvertrag sofort zu beenden und bestand darauf, den Mietvertrag erst zu dem vertraglich vorgesehenen Kündigungstermin zu beenden.

Der OGH sprach aus, dass die Studentin den Mietvertrag vorzeitig auflösen kann, wenn sie aufgrund von Umständen, die nicht ihrer Sphäre zuzurechnen sind, den Mietgegenstand nicht wie bedungen gebrauchen kann oder ein sonstiger wichtiger Grund vorliegt.

Konkret sah der OGH den wichtigen Grund in der Corona Pandemie und der daraus folgenden Schließung von Hochschulen und der Umstellung auf Distance Learning samt den Reisebeschränkungen zwischen dem Studienort und dem Wohnsitz der Studentin. Dabei handelt es sich um schicksalhafte Entwicklungen, welche nicht in die Sphäre der Studentin fallen. Die Vermietung von Studentenheimplätzen hat den Zweck, den nicht am Studienort wohnhaften Studenten die Möglichkeit zu bieten, vor Ort im persönlichen Austausch mit den Lehrenden und anderen Studierenden am Unterricht an einer Hochschule teilzunehmen. Dieser Zweck wurde unter diesen Umständen nicht erreicht. Der Studentin war es nicht zumutbar, ihr Studentenheimzimmer zu benützen.

Die Studentin konnte daher die Miete für die Monate ab Vertragsauflösung zurückfordern.

Wer kann nunmehr seine Miete von Studentenwohnheimen zurückfordern?

Die gegenständliche Entscheidung ist sicherlich den konkreten Umständen des Einzelfalles geschuldet. Der OGH spricht in seinem Urteil klar aus, dass für die Frage, ob ein wichtiger Grund vorliegt, ein strenger Maßstab anzulegen ist. Ob bereits die reine Umstellung auf Distance Learning reicht, ist fraglich.

Eine zweite Hürde ist zu beachten. Die Miete kann nur rückgefordert werden, wenn dem Studentenheim gegenüber die Vertragsauflösung erklärt wurde. Dabei kommt es nicht auf die konkrete Formulierung an, sondern darauf, dass dem Studentenheim klar wird, dass sie mit sofortiger Wirkung aus dem Studentenheimvertrag aussteigen wollen.

Wenn diese beiden Voraussetzungen (wichtiger Grund für die Vertragsauflösung und Auflösungserklärung) erfüllt sind, besteht durchaus die Möglichkeit, zu viel bezahlte Mieten für die betroffenen Monate zurückzufordern.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Durchsetzung Ihrer mietrechtlichen Ansprüche.